Zielgruppe
Beim Bauträger verbringt der Kalkulator drei Nächte mit Angeboten, die nicht zusammenpassen.
Ein Bauträger mit 140 Beschäftigten, sechs Wohnbauprojekten gleichzeitig und 380 Wohnungen im Verkauf: RIB iTWO für Kalkulation und Vergabe, PlanRadar für Mängel und Baustellendokumentation, iX-Haus für die Käufer- und Objektverwaltung, Microsoft Project für die Termine, Microsoft 365 für alles andere. Für das Gewerk Rohbau liegen sieben Angebote vor, jedes mit eigenen Positionsnummern, eigenen Zusammenfassungen und einem Nachlass im Begleitschreiben. Der Kalkulator baut drei Nächte lang den Preisspiegel in Excel, bis die Vergabesitzung am Donnerstag steht. Nebenan liest die Bauleitung die vierte Behinderungsanzeige der Woche, und im Vertrieb warten 60 Mails von Käufern zu Sonderwünschen und Terminen. KI für Bauträger fängt beim Preisspiegel an: Angebote lesen, auf das Leistungsverzeichnis abbilden, Abweichungen zeigen, und der Kalkulator entscheidet am Nachmittag statt in der Nacht.
Anfrage
Welcher Ablauf kostet Sie bei Bauträgern und Projektentwicklern am meisten Zeit?
Beschreiben Sie ihn in drei Sätzen. Wir melden uns am nächsten Werktag mit einer ersten Einschätzung, ob sich KI dort lohnt, und mit einem Terminvorschlag für ein Gespräch von 30 Minuten.
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Abläufe
Fünf Abläufe, die sich bei Bauträgern und Projektentwicklern lohnen
Ein Bauträger steuert Dutzende Vertragspartner mit Fristen und Dokumentationspflichten, die meisten Handgriffe sind Vergleichen und Zuordnen. Welche dieser Abläufe sich bei Ihnen rechnen, zeigt die Analyse.
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Nachunternehmerangebote auf das Leistungsverzeichnis abbilden und den Preisspiegel aufbauen
RIB iTWO, Nevaris, GAEB-Dateien, Excel, Microsoft 365
Für ein Gewerk mit 320 Positionen kommen sieben Angebote: zwei als GAEB-Datei, fünf als PDF mit eigener Gliederung, Pauschalen und Nachlässen im Anschreiben. Der Ablauf liest jedes Angebot, ordnet die Positionen dem Leistungsverzeichnis zu, erkennt fehlende, zusätzliche und zusammengefasste Positionen, rechnet Nachlässe und Skonti ein und baut den Preisspiegel mit Einheitspreisen, Gesamtpreisen und Abweichung vom Mittel. Auffällig billige oder teure Einheitspreise und Positionen mit Vorbehalten im Text sind markiert. Der Kalkulator prüft die markierten Zeilen, der Vergabevorschlag bleibt seine Entscheidung.
Daten in Ordnung bringenLeistung -
Nachträge und Behinderungsanzeigen prüfen und Stellungnahmen vorbereiten
Microsoft 365, Vertragsablage, RIB iTWO, Bautagebuch
Über sechs Projekte kommen monatlich 40 Nachträge und Behinderungsanzeigen von Nachunternehmern. Der Ablauf liest das Schreiben, ordnet es Projekt, Vertrag und Gewerk zu, prüft die Begründung gegen Leistungsverzeichnis, Vertragstext, Bautagebuch und Planlieferungen, stellt die behaupteten Mehrkosten den vertraglichen Einheitspreisen gegenüber und bereitet die Stellungnahme mit den Fundstellen vor. Fristen für die Antwort werden berechnet und in die Terminliste eingetragen. Nachträge, die der Ablauf nicht eindeutig einem Vertragspassus zuordnen kann, sind markiert. Die Bauleitung entscheidet über Anerkennung oder Zurückweisung.
Texte und Inhalte in MengeLeistung -
Käuferanfragen zu Sonderwünschen, Terminen und Mängeln zuordnen und beantworten
Microsoft 365, iX-Haus, Sonderwunschliste, Terminplan
Bei 380 Wohnungen im Verkauf schreiben Käufer täglich zu Fliesenwahl, Steckdosen, Fertigstellungstermin, Übergabe und ersten Mängeln. Der Ablauf liest jede Mail, ordnet sie Käufer, Wohnung und Vorgang zu, legt sie in der Objektakte ab, bereitet die Antwort aus Terminplan, Sonderwunschkatalog und Stand der Wohnung vor und leitet Mängelmeldungen in die Mängelerfassung weiter. Anfragen mit rechtlicher Tragweite, etwa zu Verzug oder Rücktritt, werden markiert und nicht beantwortet, sondern vorgelegt. Der Kundenbetreuer sendet nach Freigabe.
Vertrieb und KommunikationLeistung -
Mängel dem Gewerk zuordnen und Nachunternehmer auffordern
PlanRadar, Capmo, Vertragsablage, Microsoft 365
Aus Abnahmen und Gewährleistung entstehen pro Projekt 600 bis 1.200 Mängelmeldungen, viele mit Foto und drei Worten. Der Ablauf liest Beschreibung und Foto, ordnet den Mangel Bauteil, Gewerk und dem zuständigen Nachunternehmer zu, prüft, ob die Gewährleistung noch läuft, und bereitet die Mängelanzeige mit Fristsetzung aus Ihrer Vorlage vor. Mängel, die zwischen zwei Gewerken liegen, und Fälle mit abgelaufener Frist sind markiert. Die Bauleitung bestätigt Zuordnung und Frist, erst dann geht die Aufforderung hinaus, mit Zustellnachweis im Protokoll.
Werkzeuge, die zu Ihnen passenLeistung -
Auflagen aus Baugenehmigungen und Stellungnahmen als Prüfliste herausziehen
Microsoft 365, Bauakte, Microsoft Project, PlanRadar
Eine Baugenehmigung mit 60 Seiten Auflagen, dazu Stellungnahmen von Wasserwirtschaft, Denkmalschutz, Brandschutz und Verkehrsbehörde. Der Ablauf liest alle Bescheide, zieht jede Auflage mit Fundstelle, zuständiger Stelle, Zeitpunkt und geforderter Nachweisart heraus, ordnet sie der Bauphase zu und legt die Prüfliste für die Bauleitung an, mit Terminen im Projektplan. Auflagen, die sich widersprechen oder deren Zeitpunkt unklar ist, sind markiert. Die Bauleitung bestätigt die Liste und hakt ab; der Nachweis je Auflage liegt dann in der Bauakte.
Daten in Ordnung bringenLeistung
Systeme
Typische Systeme bei Bauträgern und Projektentwicklern
Kalkulation, Baustelle und Käuferverwaltung laufen in getrennten Systemen, und die Nachunternehmer schicken, was ihr System hergibt. Dazwischen liegt Excel.
- Kalkulation und VergabeRIB iTWO, Nevaris, BauSU, GAEB-Dateien
- Baustelle und MängelPlanRadar, Capmo, Thinkproject, Bautagebuch
- Objekt- und KäuferverwaltungiX-Haus, Wodis, Microsoft Dynamics 365, Sonderwunschportale
- Termine und ProjektsteuerungMicrosoft Project, Asta Powerproject, Excel
- Vertrieb und KommunikationImmoScout24, Microsoft 365, Vertragsablage, Telefonanlage
Einwände
Was bei Bauträgern und Projektentwicklern besonders zählt
Die Einwände, die bei Bauträgern zuerst fallen, und unsere Antwort darauf.
- Bauträgervertrag nach § 650u BGB und Zahlungsplan nach § 3 MaBV. Abschlagsanforderungen dürfen nur dem erreichten Bautenstand folgen. Ein Ablauf kann Bautagebuch, Fotos und Abnahmeprotokolle lesen und die Anforderung vorbereiten, mit den Belegen, die den Stand zeigen. Ob der Stand erreicht ist, bestätigt die Bauleitung, und das Protokoll hält fest, auf welcher Grundlage angefordert wurde.
- Erlaubnis nach § 34c GewO und Pflichten nach dem Geldwäschegesetz. Prüfungen zur Identität und Herkunft der Mittel bleiben bei Ihren Verantwortlichen. Der Ablauf kann die Vollständigkeit der Unterlagen je Käufer prüfen und fehlende Dokumente anfordern, trifft aber keine Bewertung. Jede Anforderung und jeder Eingang ist protokolliert, damit die Dokumentation vollständig ist.
- VOB/B und Bauvertragsrecht mit Fristen für Nachträge und Mängelrügen. Der Ablauf berechnet Fristen aus Eingangsdatum und Vertrag, trägt sie in die Terminliste ein und bereitet die Schreiben rechtzeitig vor. Welche Frist im Einzelfall gilt, prüft die Bauleitung oder Ihr Anwalt; der Ablauf sorgt dafür, dass kein Schreiben ungelesen liegt und jede Antwort mit Eingang und Versand belegt ist.
- Vergabepreise und Planungsdaten sind vertraulich. Angebote, Preisspiegel und Nachträge laufen über Modelle im Haus oder auf EU-Servern unter Auftragsverarbeitungsvertrag, nie über offene Cloud-Modelle, und keine Ihrer Daten trainiert ein fremdes Modell. Wer welche Angebote sieht, folgt Ihrer Rechteverwaltung; der Ablauf bekommt nicht mehr Zugriff als der Kalkulator.
- Fünf Jahre Gewährleistung verlangen lückenlose Dokumentation. Genau das leistet ein Ablauf besser als ein Postfach: Jede Mängelmeldung, jede Aufforderung, jede Antwort des Nachunternehmers liegt mit Datum, Zuordnung und Zustellnachweis in der Akte des Objekts. Wenn im vierten Jahr ein Mangel wiederkehrt, steht der Verlauf vollständig da, inklusive der Frage, wer wann freigegeben hat.
Nachweis
Was wir aus vergleichbaren Abläufen mitbringen
Das Muster, einen großen Bestand an Dokumenten gegen ein Regelwerk zu lesen und jede Stelle mit Fundort und Einstufung zu markieren, haben wir für einen börsennotierten Hersteller von Brennstoffzellen mit rund 400 Mitarbeitern gebaut: Der Ablauf las den gesamten Textbestand über zehn Live-Domains in elf Sprachen, markierte Umweltaussagen nach der EU-Richtlinie 2024/825 mit Fundort und Einstufung, lieferte ein Werkzeug für den Handlungsbedarf je Seite, und jede Stelle wurde von einem Menschen freigegeben. Angebote gegen ein Leistungsverzeichnis oder Nachträge gegen einen Vertrag zu lesen, ist dieselbe Aufgabe mit anderem Regelwerk.
Was dort schiefging: Die erste Einstufung war zu streng und lieferte zu viele Treffer, das Regelwerk wurde nachgeschärft; und Übersetzungen brauchten zwei Runden, weil Fachbegriffe doppelt belegt waren. Für den Preisspiegel heißt das: Die Schwelle, ab der ein Einheitspreis als auffällig gilt, wird im Parallelbetrieb mit dem Kalkulator eingestellt, und Positionen, die Nachunternehmer unter anderen Begriffen führen, bekommen ein Wörterbuch je Gewerk, bevor der Ablauf allein zuordnet.
Preise
Preise für Bauträger und Projektentwickler
Analyse, Umbau und Begleitung haben feste Preise, die öffentlich auf unserer Seite stehen, und nach jeder Stufe entscheiden Sie neu. Was ein Ablauf wie "Nachunternehmerangebote auf das Leistungsverzeichnis abbilden und den Preisspiegel aufbauen" bei Ihnen kostet, steht nach der Analyse als Festpreis fest: Vorgehen und Preise. Wo sich KI nicht lohnt, steht das ebenso in der Analyse.
Rückfragen
Fragen von Bauträgern und Projektentwicklern
Was im ersten Gespräch zuerst gefragt wird. Weitere Antworten stehen unter Fragen und Antworten.
Dürfen Angebote, Verträge und Käuferdaten durch eine KI laufen?
Ja, wenn Sie bestimmen, wo das Modell läuft, und das vertraglich geregelt ist. Vergabepreise, Nachträge und Käuferdaten laufen bei uns über Modelle im Haus oder auf EU-Servern unter Auftragsverarbeitungsvertrag, und keine Ihrer Daten trainiert ein fremdes Modell. Für das Lesen öffentlicher Bescheide kann ein Cloud-Modell genügen. Die Wahl trifft Ihr Haus je Ablauf, erklärt unter Datensouveränität.
Ersetzt das RIB iTWO oder die Preisspiegelfunktion der AVA-Software?
Nein. Wo Angebote als saubere GAEB-Datei kommen, macht die AVA-Software den Preisspiegel bereits gut. Der Ablauf übernimmt den Rest: PDF-Angebote mit eigener Gliederung, Pauschalen, Nachlässe im Anschreiben, Vorbehalte im Fließtext, und spielt das Ergebnis in das Format ein, das Ihre Software erwartet. Wo die vorhandene Funktion reicht, sagen wir das in der Analyse.
Wie viel Zeit kostet das Kalkulation und Bauleitung intern?
Die Analyse dauert drei Tage mit den Menschen, die die Arbeit machen: meist ein Kalkulator, ein Bauleiter und jemand aus der Kundenbetreuung. Der Umbau braucht einen Ansprechpartner für Regeln, Vorlagen und Freigaben, keine Projektgruppe. Die Einführung läuft an einem Projekt im Parallelbetrieb: zwei Vergaben lang prüft der Kalkulator jede Zuordnung, danach nur noch die markierten Positionen.
Lohnt sich das für einen Bauträger mit 25 Beschäftigten und zwei Projekten?
Zum Festpreis selten, das sagen wir offen. Der Umbau rechnet sich ab etwa 50 Beschäftigten oder ab mehreren Projekten gleichzeitig, weil erst dann die Menge an Angeboten, Nachträgen und Mängeln die Vorbereitung trägt. Für kleinere Häuser kann ein Zusammenschluss mit einem Generalübernehmer oder einem Projektsteuerer der Rahmen sein, der denselben Ablauf für mehrere Bauherren betreibt. Der Potenzial-Check gibt eine erste Einschätzung.
Verweis
Weiterlesen zu KI für Bauträger
Übergabe
Der erste Schritt ist ein Gespräch von 30 Minuten.
Sie erzählen uns von dem Ablauf, der Sie am meisten Zeit kostet. Wir sagen Ihnen ehrlich, ob sich KI dort lohnt und was der nächste Schritt wäre. Ob danach eine Ablaufanalyse folgt, entscheiden Sie.